« zpět na výpis článků

Jak využívat hypoteční úvěry se stále učíme

Češi jsou v používání hypoték velice konzervativní. Drtivá většina ji využívá na financování vlastní bytové potřeby. V porovnání se západními zeměmi stále převládají noví žadatelé, kteří kupují nemovitost či staví. Na západ od nás je naopak většina nově sjednávaných hypoték refinancována a převáděna z jiné banky.

 

Češi se mění

Poměr mezi žadateli o zcela novou hypotéku (53 %) a žadateli o refinancování (přes 30 %) stávající hypotéky se však začíná pomalu měnit a lidé stále častěji zvažují a uskutečňují převádění hypotečních úvěrů z jedné banky do druhé, které je na západ od nás běžnou variantou, jak úsporně hospodařit, tedy uspořit na stávající hypotéce (např. Holandsko). Se stále narůstajícím počtem pořizovaných hypoték se bankám snižuje možnost získat zcela nového klienta a tak se předhánějí v lepších a lepších nabídkách, které mají klienty přesvědčit, převézt svou hypotéku právě k nim.

„Pouhých 9% využívá i jiné formy hypotečních úvěrů, jako je ofsetová nebo americká hypotéka“, říká Zbyněk Laisek ze serveru Porovnej24.cz. „Přitom právě americká hypotéka se může stát nástrojem jak se vymanit z úvěrové pasti, do které se klienti dostávají využíváním různých kontokorentů, nebo finských půjček. V rámci konsolidace úvěrů je to způsob, jak za relativně nízký úrok zaplatit všechny dluhy a splátky rozložit na delší období“, dodává Laisek.

Věk žadatelů se mění

Stejně jako jinde i v oblasti hypotečních úvěrů se projevuje stále markantněji prodlužující se délka středního života a stárnutí populace. Průměrný žadatel o hypotéku je ve věku 37 let, ženatý, s jedním dítětem. Téměř 46% žadatelů je z kategorie 30 – 40 let. Více než 11 % klientů má v občanském průkaze rok narození 1962 a více a dá se předpokládat, že tento trend bude pokračovat. Výjimkou nejsou ani žadatelé předdůchodového věku, jejichž hlavním zájmem je co nejkratší splatnost, aby se vešli do věkového omezení bank. Boří se mýty o zástupech mladých, nezkušených a nedočkavých, kteří svou dospělost ztvrzují úvěrovým zatížením.

Jak vypadá průměrná hypotéka

Průměrná sjednaná hypotéka na Porovnej24.cz je ve výši hypotéky 1,6 milionu Kč a cenou nemovitosti 2,4 milionu s délkou trvání na 20 let, to znamená LTV je necelých 70%. Průměrná úroková sazba činí 3,86%, ale přitom více než 45 % klientů získá sazbu pod 3,5 %. Když vezmeme v úvahu průměrnou hypotéku, činí 0,1% sazby zvýšení úrokového zatížení o 1600 Kč ročně. Při 5 leté fixaci, která je nejčastější (66 %), se jedná o navýšení o 8000 Kč. V 18 % volí klienti 3 letou fixaci a 1 roční fixaci řeší pouhých 9 % klientů.

Žadatelé většinou volí delší fixaci jako záruku před rostoucími sazbami. Poslední slovo v rozhodování ale nakonec stejně hraje konkrétní nabídka bank, které při jejich přípravě lépe či hůře balancují mezi snahou udržet si klienta dlouhou fixací a složitým odhadováním trhu na tak dlouhou dobu dopředu. Jak říká Zbyněk Laisek ze serveru Porovnej24.cz “ Bez ohledu na prognózu vývoje je stále delší fixace výhodnější. Pokud má klient jistotu, že danou splátku může bez problémů splácet, vyhne se tak nemilému překvapení ve formě rostoucích sazeb.“

Není výjimkou, že stále více klientů volí další varianty, jak snížit úrokovou sazbu na minimum, ať už se jedná o změnu běžného účtu nebo sjednání pojištění, které banka preferuje.

 Porovnejte hypotéky online

Jak si stojí konkurence

Mezi nejvíce poptávaný produkt patří hypoteční úvěr od České Spořitelny. Pomyslné druhé místo získala překvapivě menší LBBW a Unicredit (tyto tři banky tvoří přes 74 % poptávek). Stejně překvapivě chybí v první trojici tradiční hráči: Komerční Banka, ČSOB a Raiffeisenbank.

Z průzkumu, který provedl server Porovnej24.cz ve spolupráci s partnerskou makléřskou společností Gepard finance mezi několika desítkami náhodně vybraných hypotečních specialistů vyplývá, že největší problémy mají banky s cenovou transparentností tj. dodržení podmínek v nabídce a ve finální smlouvě, skryté poplatky či sankce za předčasné splacení. Nejlépe naopak hypoteční specialisté hodnotí administrativní náročnost.

Nejlépe jsou ve většině kategorií hodnoceny spíše větší banky, které disponují dobře fungujícím systémem komunikace a zpracováním hypoték. Největší rozdíl mezi nejlépe a nejhůře hodnocenou bankou byl v kategorii „rychlost schvalování“. U některých bank chybí dostatečný tým lidí a může dojít k zahlcení jejich Credit risk týmu.

Naopak jedny z nejmenších rozdílů mezi nejlepší a nejhorší bankou byly v kategorii měřící počet a složitost nutných podkladů ke schválení a čerpání hypotéky. Ve většině standardních případů mají banky podobné požadavky (opomeneme-li dnes už ojedinělé požadavky bianco směnek atd.). Přesto byly rozdíly v hodnocení až 25 % a to už není nezanedbatelné. Mezi další hodnotící kritéria patřily komunikace, produktová transparentnost, rychlost čerpání, rychlost schvalování.

 „Důležité je nabídnout klientům přesnou kalkulačku sazeb hypotečních bank, nikoliv kalkulaci sazeb „od“, které klient najde v letáku a povětšinou neplatí“, uvedl Zbyněk Laisek ze serveru Porovnej24.cz.

Co můžeme očekávat

Počet úvěrů sjednaných v měsících květen, červen 2012 kopíroval v podstatě situaci na trhu v roce 2011, kdy došlo ke sjednání přes 6 tisíc, resp. přes 7 tisíc hypotečních úvěrů. Vzhledem k ekonomické situaci na trhu v ČR, ale i v EU, vzhledem k poslednímu snížení sazeb ČNB a reakcí komerčních bank na tuto změnu, ale také vzhledem k očekávání vývoje změn v cenách nemovitostí, které by mohly ještě klesat, klienti, poptávající hypoteční úvěr vyčkávají. Vzhledem k těmto okolnostem by se mohl trh dále vyvíjet velice podobně jako rok 2011. Dá se očekávat, že v příštím čtvrtletí roku 2012 bude uzavřeno přes 17 tisíc hypoték v objemu řádově 27 mld. Kč. Pokud se podíváme na bytovou výstavbu zahájenou v 1. čtvrtletí roku 2012, uvidíme pokles oproti stejnému období roku 2011 o 2,5 %. Ovšem dokončených bytů v tomto období je o téměř 2 % více. Na základě dalších předpokladů se neočekává, že by se výstavba v letošním roce oproti roku 2011 nějak výrazněji změnila.

Hypoteční banky v součtu za celé první pololetí 2012 poskytly hypotéky za téměř 60 miliard Kč, což je o 7 % více, než ve stejném období loňského roku, a o 57 % více než v roce 2010. Historicky se potom jedná o třetí nejlepší výsledek. Více hypoték banky sjednaly pouze v letech 2007 (75,7 mld. Kč) a 2008 (61 mld. Kč). Růst do jisté míry ovlivňuje refinancování stávajících hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. V součtu za celý rok pak můžeme očekávat, že by měl objem hypoték za rok 2012 přesáhnout hranici 120 mld. Kč, za velmi příznivé situace v druhém pololetí až 130 mld. Kč.

 

Další tematické články: hypotéky, refinancování hypotéky, fixace hypotéky

 

Další článek: Hypotéka bez starostí »