Ceny bytů v České republice v posledních letech strmě rostou. V roce 2021 průměrná cena metru čtverečního bytu činila 58 000 Kč, byt o velikosti 56 m2 se tak prodával okolo 3 700 000 Kč. Rekordní ceny bytů někteří majitelé využili k tomu, aby byt prodali. Mezi prodávajícími se samozřejmě našla i část těch, kteří měli byt zatížený hypotékou. Pokud je to i váš případ, jistě vás potěší, že je prodej bytu s hypotékou zcela běžný proces, který jen oproti klasickému prodeji vyžaduje více času a papírování.
Prodej bytu s hypotékou
Pokud chcete prodat byt nebo dům, na který máte hypotéku, můžete to samozřejmě udělat ještě předtím, než splatíte celý úvěr. Je však třeba myslet na to, že vás čeká poměrně dlouhý proces, který je spojený s papírováním a schvalovacími procesy ze strany banky. O svém úmyslu proto banku informujte co nejdříve. Každá banka tento typ prodeje nemovitost řeší trošku jinak, proto si také nastudujte podmínky banky, u které máte hypotéku, ať jste dobře připraveni a celý proces je co nejkratší.
Tip! Vyzkoušejte hypoteční kalkulačku a podívejte se, kde právě vy dostanete ty nejlepší podmínky:
Porovnej hypotéky
Jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou?
Při prodeji bytu nebo domu, na který máte hypotéku, máte hned několik možností, jak nemovitost prodat. Může se jednat o převod hypotéky na kupujícího, prodej kupujícímu, který má hotovost, prodej kupujícímu, který si bere novou hypotéku u současného poskytovatele nebo prodej kupujícímu, který si bere novou hypotéku u jiné banky. Pojďme si všechny možnosti přiblížit.
1.) Byt prodáváte kupujícímu s hotovostí
Nejjednodušší scénář nastává v případě, že váš byt bude chtít koupit kupující, který má celou částku na zaplacení bytu. V tomto případě totiž odpadá spousta papírování. Po uzavření rezervační smlouvy se částka, za kterou byt prodáváte, rozdělí na dvě části, jedna část pokryje zbytek vašeho úvěru a druhou část dostanete vy. Kupující může částku vyplatit několika způsoby, nejbezpečnější je využití advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.
2.) Svou hypotéku převedete na kupujícího
Pokud kupující nemá hotovost, nabízí se další možnost, a sice převedení vašeho úvěru na kupujícího. S převedením hypotéky samozřejmě musí souhlasit všechny strany, tedy prodávající, kupující i banka. V tomto případě si kupující musí přebrat hypotéku přesně tak, jak jste si ji s bankou sjednali vy. V některých případech to může být pro kupujícího výhodné, ne však vždycky. Pokud ale máte sjednaný nízký úrok a kupujícímu převedení hypotéky vyhovuje, vyhnete se poplatkům za předčasné splacení i novému odhadu ceny nemovitosti.
3.) Kupující si bere novou hypotéku u stejné banky
Další možností, jak může kupující koupi bytu financovat, je nová hypotéka u stejné banky, u jaké máte hypotéku vy. Vzhledem k tomu, že v tomto případě banka nepřijde o klienta, protože částku bude splácet někdo jiný, obvykle prodávajícímu odpouští část poplatků. Převod nemovitosti je také většinou méně komplikovaný.
4.) Kupující si bere novou hypotéku u jiné banky
Poslední možnou variantou je, že si kupující na prodávaný byt vezme hypotéku u jiné banky, než u které máte úvěr vy. Jedná se o nejkomplikovanější situaci spojenou se zdlouhavým papírováním. Do celého procesu totiž vstupuje kromě kupujícího a jeho banky a prodávajícího ještě další banka. Původní banka tedy musí souhlasit s tím, že bude mít nový poskytovatel hypotéky zástavní právo k nemovitosti a pravděpodobně se nevyhnete poplatkům spojeným s předčasným splacením úvěru a novému odhadu nemovitosti.
Tip! Věděli jste, že refinancováním hypotéky můžete ušetřit desítky tisíc korun? V našem srovnávači zjistíte, u které banky ušetříte nejvíc.
Refinancuj hypotéku
Jak postupovat při prodeji bytu s hypotékou
Jak už jsme zmínili, prodej bytu s hypotékou je o něco komplikovanější než prodej bytu, který není zatížený úvěrem, ale rozhodně se nejedná o nic nemožného. Ve většině případů je možné byt s hypotékou bez komplikací prodat. Jak při prodeji bytu s hypotékou postupovat?
- Nejdříve kontaktujete svou banku a informujte ji o záměru prodat byt.
- Pokud banka bude s prodejem souhlasit, požádejte ji o vyčíslení zbývajícího úvěru.
- Požádejte o souhlas se vstupem nového zástavního práva k bytu.
- S kupujícím uzavřete kupní smlouvu.
- Podejte návrh na vklad nového zástavního práva k prodávanému bytu.
- Podejte návrh na zápis kupujícího jakožto nového vlastníka nemovitosti do katastru nemovitostí.
- Banka, u které jste měli hypotéku, podá návrh na vymazání ze zástavního práva a zástavní právo přejde na banku kupujícího (v případě, že si bere hypotéku u jiné banky).
Poplatky za předčasné splacení hypotéky
V případě, že prodáte nemovitost, na kterou jste měli hypotéku, v podstatě dojde k tomu, že předčasně splatíte celý úvěr. Před tím, než 1. 12. 2016 vstoupila v platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, bylo předčasné splacení hypotéky spojeno s velmi vysokými pokutami. Některé banky si účtovaly i 10 % z předčasně splacené částky.
Dnes jsou však podmínky mimořádných splátek podstatně benevolentnější a v době, kdy vám končí fixace hypotéky, můžete úvěr celý bezplatně uhradit. Pokud budete nemovitost prodávat v době fixace, může být předčasné splacení spojené s poplatky, jedná se však maximálně o poplatky v řádu tisíců korun.
Prodej bytu s hypotékou je běžnou záležitostí, kterou banky řeší dnes a denně. Při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou existují hned čtyři možnosti, které se odvíjejí od toho, jakým způsobem bude kupující byt financovat.