Ručení další nemovitostí při hypotéce: jaké jsou výhody a úskalí tohoto řešení?

Spousta zájemců o vlastní bydlení má v dnešní době nízké šance na jeho získání. Cestu k jejich vysněnému bytečku či domku jim znemožňují hned dvě monstrózní překážky — vysoké ceny nemovitostí a nutnost mít naspořeno určité procento vlastních zdrojů. Řešením může být ručení jinou nemovitostí při hypotéce.

Jen pro zopakování: banky se v současné době řídí několika doporučeními ČNB, týkající se bonity žadatele.

• Výše hypoteční splátky nesmí být vyšší, než 45 % čistého příjmu žadatele.

• Objem dluhu nesmí být vyšší, než devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele.

• Žadatel musí mít vlastní zdroje ve výši minimálně 10 % z ceny nemovitosti.

Zatímco první dvě podmínky pro většinu žadatelů nepředstavují problém, větší oříšek je s posledním pravidlem. Zvláště mladí lidé si za svůj krátký kariérní život nestihli našetřit potřebné finance. 10 % přitom není málo. Pokud mladá rodina kupuje dům či byt v hodnotě například 4 milionů Kč, musí mít naspořeno 400 000 Kč.

Stoprocentní hypotéky existují

Přestože jsou banky v současné době limitovány nařízeními od ČNB, jsou v některých případech schopné poskytnout úvěr na bydlení ve výši celé kupní ceny. Jedním z těchto případů je ručení další nemovitostí při hypotéce.

Tzn. pokud si vezmete úvěr na bydlení a budete ručit další nemovitostí (například domem či bytem rodičů), banka vám v takovém případě půjčí 100 % ceny nemovitosti, tudíž nebudete muset nic doplácet ze svého. Jelikož součet hodnot obou nemovitostí (vysněného bytu i další nemovitosti) převyšuje požadovanou částku.

Ilustrujme si to na konkrétním případu. Marek a Klára jsou mladý pár, který uvažuje o koupi bytu v Praze. Tento byt stojí 4 miliony Kč, tzn. aby si jej mohli koupit, potřebují mít našetřeno minimálně 10 % z této ceny, tzn. 400 000 Kč. Ovšem hypotéku s LTV 90 % můžou banky poskytovat jen zhruba 15 % žadatelů. Je velmi pravděpodobné, že ve skutečnosti jim banka poskytne 80 % hypotéku, tudíž budou muset mít naspořeno 800 000 Kč.

Bohužel tuto sumu zatím našetřenou nemají. Naději na získání úvěru jim však můžou dát Markovi rodiče, kteří vlastní byt v hodnotě 3 miliony Kč. V takovém případě mladí žadatelé získají úvěr ve výši 4 milionů Kč, aniž by museli něco doplácet.

Součet hodnot 4.000.000 + 3.000.000 = 7.000.000 Kč

Požadovaná hypotéky 4.000.000 = 57 % LTV (z hodnot obou nemovitostí)

Tedy druhá nemovitost jim pomůže k získání hypotéky a ještě se jim výrazně sníží LTV (Loan To Value, neboli poměr výše úvěru k hodnotě zástavy). Díky tomu dosáhnou na výhodnější úrokovou sazbu.

Jak funguje ručení nemovitostí při hypotéce?

V případě, že žadatel najde někoho, kdo by mu byl ochotný ručit svou vlastní nemovitostí, je potřeba bance doložit zástavní smlouvu, podepsanou vlastníkem nemovitosti. Zástavní smlouva má formu notářského zápisu a v podstatě umožňuje věřiteli zpeněžit zastavenou věc v případě, že dlužník není schopen splácet závazek.

Právě tato skutečnost představuje velkou psychickou bariéru, proč se mnozí žadatelé bojí poprosit o ručení své rodiče. V případě, že by nebyli schopni hypotéku splácet, rodiče o nemovitost přijdou. Řada žadatelů se tudíž této možnosti vyhýbá, protože nechtějí poškodit vztahy v rodině a jít do rizika, že své rodiče můžou v krajním případě připravit o „střechu nad hlavou.“

Další nevýhodou tohoto řešení je i nemožnost disponovat s danou nemovitostí v době zástavy. Pokud by se rodiče dostali během života do finančních potíží a nutně potřebovali peníze, nemůžou svou nemovitost prodat.

Tyto obavy lze vyřešit sjednáním pojištění schopnosti splácet hypotéku. Rodiče může uklidnit i fakt, že většinou nemusí svým domem či bytem ručit po celou dobu splácení hypotéky. Nemovitost totiž většinou bývá po nějaké době ze smlouvy vyvázána.

Vyvázání nemovitosti

Řada lidí žije v mylné představě, že jim rodiče budou ručit nemovitostí po dobu dvaceti a více let. Není to však pravda – tato nemovitost se ze smlouvy vyváže, jakmile dojde ke splacení 10 až 20 % z ceny nemovitosti. Tím se splní požadované kritérium banky pro splacení vlastních zdrojů ve výši 10-20% LTV.

Zaměřme se na již zmiňovaný případ Marka a Kláry. Předpokládejme, že budou vzorní platiči hypotečního úvěru. Za jak dlouho si budou moct Markovi rodiče oddechnout, že už jim nehrozí ztráta jejich bydlení? Po splacení požadovaných 10-20%, což může nastat růstem hodnoty nemovitosti a splácením jistiny, k tomu může dojít třeba i za 3 roky.

Tento případ je jen orientační a doba vyvázání se u jednotlivých bank liší. Podstatné však je, že je mnohem kratší, než si většina lidí myslí a rozhodně zde nedochází k zástavě nemovitosti na dvě až tři dekády.

Jakou nemovitost lze zastavit?

Některé rodiny nemají ve vlastnictví jen domy a byty, ale i rekreační objekty a další typy nemovitostí. Které z nich je možno použít k ručení? Obecně vzato je možné ručit bytovou jednotkou, rodinným domem, ateliérem, rekreačním objektem či pozemkem. Tato nemovitost však musí splňovat určité podmínky, které vyjmenováváme níže.

• Hodnota nemovitosti musí být minimálně ve výši, kterou stanoví banka (tzn. 10 až 20 % z ceny nemovitosti, na kterou si žadatelé berou hypoteční úvěr).

• Typ nemovitosti hraje velkou roli v tom, zda ji banka přijme jako zástavu. Domy a byty jsou bankami všeobecně považovány za vhodnou zástavu. Horší je to s rekreačními objekty. Některé banky je umožňují zastavit, zatímco jiné je považují za velmi nestandardní ručení, tudíž žadatelům dají přísnější podmínky na maximální možné LTV. Podmínky bank se liší i v oblasti pozemků – mnohé banky je považují za zástavu jen tehdy, pokud se jedná o stavebí parcelu.

• Nemovitost musí být po právní stránce v pořádku. Tzn. nesmí být zatížena věcným břemenem či zástavními právy dalšách bank či institucí.

Na hypotéku možná dosáhnete, ani o tom nevíte

Nejsou vaši rodiče svolní k ručení a vám se na účtu neválí pár statisíců navíc? Nemusí to nutně znamenat, že byste na sny o vlastním bydlení měli úplně zapomenout. U hypotečních úvěrů to není vždy o tom, kolik máte naspořeno, ale o tom, jak se vyznáte na bankovním trhu.