Menu
Místo, které je
přesně pro vás
Všechny vaše kalkulace, smlouvy a
údaje máte v klientské zóně
Stačí jen použít e-mail,
který jste zadali při srovnání
Doporuč a získej!
Pošlete to dál a vydělejte
Sdílejte svůj
odkaz
Kamarád
ušetří
Získá bonus
200 Kč
A vy vyděláte
peníze

Ručení další nemovitostí při hypotéce: jaké jsou výhody a úskalí tohoto řešení?

13.1.2020

Spousta zájemců o vlastní bydlení má v dnešní době nízké šance na jeho získání. Cestu k jejich vysněnému bytečku či domku jim znemožňují hned dvě monstrózní překážky — vysoké ceny nemovitostí a nutnost mít naspořeno určité procento vlastních zdrojů. Řešením může být ručení jinou nemovitostí při hypotéce.

Ručení další nemovitostí při hypotéce: jaké jsou výhody a úskalí tohoto řešení?
9 minut čtení
Hypotéky, Hypotéky

Jen pro zopakování: banky se v současné době řídí několika doporučeními ČNB, týkající se bonity žadatele.

  • Výše hypoteční splátky nesmí být vyšší, než 45 % čistého příjmu žadatele.
  • Objem dluhu nesmí být vyšší, než devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele.
  • Žadatel musí mít vlastní zdroje ve výši minimálně 10 % z ceny nemovitosti.

Zatímco první dvě podmínky pro většinu žadatelů nepředstavují problém, větší oříšek je s posledním pravidlem. Zvláště mladí lidé si za svůj krátký kariérní život nestihli našetřit potřebné finance. 10 % přitom není málo. Pokud mladá rodina kupuje dům či byt v hodnotě například 4 milionů Kč, musí mít naspořeno 400 000 Kč.

Stoprocentní hypotéky existují

Přestože jsou banky v současné době limitovány nařízeními od ČNB, jsou v některých případech schopné poskytnout úvěr na bydlení ve výši celé kupní ceny. Jedním z těchto případů je ručení další nemovitostí při hypotéce.

Tzn. pokud si vezmete úvěr na bydlení a budete ručit další nemovitostí (například domem či bytem rodičů), banka vám v takovém případě půjčí 100 % ceny nemovitosti, tudíž nebudete muset nic doplácet ze svého. Jelikož součet hodnot obou nemovitostí (vysněného bytu i další nemovitosti) převyšuje požadovanou částku.

Ilustrujme si to na konkrétním případu. Marek a Klára jsou mladý pár, který uvažuje o koupi bytu v Praze. Tento byt stojí 4 miliony Kč, tzn. aby si jej mohli koupit, potřebují mít našetřeno minimálně 10 % z této ceny, tzn. 400 000 Kč. Ovšem hypotéku s LTV 90 % můžou banky poskytovat jen zhruba 15 % žadatelů. Je velmi pravděpodobné, že ve skutečnosti jim banka poskytne 80 % hypotéku, tudíž budou muset mít naspořeno 800 000 Kč.

Porovnat nabídky hypoték

Bohužel tuto sumu zatím našetřenou nemají. Naději na získání úvěru jim však můžou dát Markovi rodiče, kteří vlastní byt v hodnotě 3 miliony Kč. V takovém případě mladí žadatelé získají úvěr ve výši 4 milionů Kč, aniž by museli něco doplácet.

Součet hodnot 4.000.000 + 3.000.000 = 7.000.000 Kč

Požadovaná hypotéky 4.000.000 = 57 % LTV (z hodnot obou nemovitostí)

Tedy druhá nemovitost jim pomůže k získání hypotéky a ještě se jim výrazně sníží LTV (Loan To Value, neboli poměr výše úvěru k hodnotě zástavy). Díky tomu dosáhnou na výhodnější úrokovou sazbu.

Jak funguje ručení nemovitostí při hypotéce?

V případě, že žadatel najde někoho, kdo by mu byl ochotný ručit svou vlastní nemovitostí, je potřeba bance doložit zástavní smlouvu, podepsanou vlastníkem nemovitosti. Zástavní smlouva má formu notářského zápisu a v podstatě umožňuje věřiteli zpeněžit zastavenou věc v případě, že dlužník není schopen splácet závazek.

Právě tato skutečnost představuje velkou psychickou bariéru, proč se mnozí žadatelé bojí poprosit o ručení své rodiče. V případě, že by nebyli schopni hypotéku splácet, rodiče o nemovitost přijdou. Řada žadatelů se tudíž této možnosti vyhýbá, protože nechtějí poškodit vztahy v rodině a jít do rizika, že své rodiče můžou v krajním případě připravit o „střechu nad hlavou.“

Další nevýhodou tohoto řešení je i nemožnost disponovat s danou nemovitostí v době zástavy. Pokud by se rodiče dostali během života do finančních potíží a nutně potřebovali peníze, nemůžou svou nemovitost prodat.

Tyto obavy lze vyřešit sjednáním pojištění schopnosti splácet hypotéku. Rodiče může uklidnit i fakt, že většinou nemusí svým domem či bytem ručit po celou dobu splácení hypotéky. Nemovitost totiž většinou bývá po nějaké době ze smlouvy vyvázána.

Vyvázání nemovitosti

Řada lidí žije v mylné představě, že jim rodiče budou ručit nemovitostí po dobu dvaceti a více let. Není to však pravda – tato nemovitost se ze smlouvy vyváže, jakmile dojde ke splacení 10 až 20 % z ceny nemovitosti. Tím se splní požadované kritérium banky pro splacení vlastních zdrojů ve výši 10-20% LTV.

Zaměřme se na již zmiňovaný případ Marka a Kláry. Předpokládejme, že budou vzorní platiči hypotečního úvěru. Za jak dlouho si budou moct Markovi rodiče oddechnout, že už jim nehrozí ztráta jejich bydlení? Po splacení požadovaných 10-20%, což může nastat růstem hodnoty nemovitosti a splácením jistiny, k tomu může dojít třeba i za 3 roky.

Výše úvěru Doba splácení Výše měsíční splátky Kdy dojde k vyvázání zastavené nemovitosti
4 000 000 Kč 20 let 20 676 Kč Za 3 roky a 2 měsíce

Tento případ je jen orientační a doba vyvázání se u jednotlivých bank liší. Podstatné však je, že je mnohem kratší, než si většina lidí myslí a rozhodně zde nedochází k zástavě nemovitosti na dvě až tři dekády.

Jakou nemovitost lze zastavit?

Některé rodiny nemají ve vlastnictví jen domy a byty, ale i rekreační objekty a další typy nemovitostí. Které z nich je možno použít k ručení? Obecně vzato je možné ručit bytovou jednotkou, rodinným domem, ateliérem, rekreačním objektem či pozemkem. Tato nemovitost však musí splňovat určité podmínky, které vyjmenováváme níže.

  • Hodnota nemovitosti musí být minimálně ve výši, kterou stanoví banka (tzn. 10 až 20 % z ceny nemovitosti, na kterou si žadatelé berou hypoteční úvěr).
  • Typ nemovitosti hraje velkou roli v tom, zda ji banka přijme jako zástavu. Domy a byty jsou bankami všeobecně považovány za vhodnou zástavu. Horší je to s rekreačními objekty. Některé banky je umožňují zastavit, zatímco jiné je považují za velmi nestandardní ručení, tudíž žadatelům dají přísnější podmínky na maximální možné LTV. Podmínky bank se liší i v oblasti pozemků mnohé banky je považují za zástavu jen tehdy, pokud se jedná o stavebí parcelu.
  • Nemovitost musí být po právní stránce v pořádku. Tzn. nesmí být zatížena věcným břemenem či zástavními právy dalšách bank či institucí.

Na hypotéku možná dosáhnete, ani o tom nevíte

Nejsou vaši rodiče svolní k ručení a vám se na účtu neválí pár statisíců navíc? Nemusí to nutně znamenat, že byste na sny o vlastním bydlení měli úplně zapomenout. U hypotečních úvěrů to není vždy o tom, kolik máte naspořeno, ale o tom, jak se vyznáte na bankovním trhu.

Chcete vědět, u jaké banky vám bude stačit pouhých 10 % z ceny nemovitosti, a jak zvýšit vaše šance na získání hypotéky? Spolehněte se na znalosti profesionálních hypotečních poradců. Na našem portále si můžete porovnat ceny hypotečních úvěrů a zjistit, kde vám poskytnou výhodnou hypotéku. K ruce dostanete i hypotečního poradce, který vám pomůže se v nabídce úvěrů zorientovat a zvýšit vaše šance na schválení. Porovnat hypotéky

Mohlo by vás zajímat

thumb
Svatební plánovač: Co a kdy je před svatbou potřeba zařídit?
23.9.2020

Svatební den chce mít každá nevěsta perfektní, bez jediného zádrhelu. Příprav, které je na tento den potřeba, je hodně. Se správnou organizací se to dá zvládnout bez stresu.

thumb
Vana nebo sprchový kout? Podívejte se, které řešení je nejlepší pro vás!
22.9.2020

Rekonstruujete svoji koupelnu? Tak to jistě stojíte také před otázkou, zda je lepší zvolit vanu nebo sprchu.

thumb
Interiérový design a garsonka: Poradíme vám, jak oddělit spaní od zbytku prostoru
22.9.2020

Bydlíte v garsonce nebo malém bytě? Pak jistě znáte každodenní boj způsobený nedostatkem místa. Nechte se inspirovat tipy od interiérových designerů na možnosti rozložení bytu a pohodlného spaní.

thumb
Platba mobilem nebo kartou? Srovnání výhod a nevýhod
21.9.2020

Připravili jsme pro vás srovnání výhod a nevýhod, které přináší placení mobilem a kartou.