porovnej24 logo
test

Jak na výpočet hypotéky? Maximální částka, kolik můžu dostat, výše úroku, podmínky pro zaměstnance a OSVČ

31. 5. 2023 | Aktualizováno: 23. 5. 2023
|
Délka čtení: 9 min.

Chcete vlastní bydlení a je vám přitom jasné, že se bez hypotéky neobejdete. Vyzkoušejte si výpočet hypotéky v klidu doma a ujasněte si základní pojmy ještě dříve, než se vydáte do banky žádat o úvěr.

Pro pochopení základních principů schválení hypotéky je důležitých několik parametrů stanovených Českou národní bankou. Aktuálně nastavená pravidla platí od 1.4.2022. Rozlišujícím kritériem je věk žadatele. Hranici pro výpočet hypotéky stanovila Česká národní banka na 36 let.

Pravidla stanovená Českou národní bankou

Žadatelé do 36 let mají při žádosti o hypotéku výhodnější podmínky. Jsou pro banky zajímavější a je větší pravděpodobnost, že se jejich příjem s věkem zvýší a dluh stihnou splatit. Pokud žádá o hypotéku pár, stačí, že podmínku nižšího věku splňuje jeden z páru.

Podle věku jsou pak rozdělena kritéria LTV, DTI, DSTI:

Výpočet hypotékyŽadatelé ve věku 36 let a víceŽadatelé do 36 let

LTV (loan-to-value)

výše úvěru k hodnotě nemovitosti

80 %

vlastní úspory ve výši 20 %

90 %

vlastní úspory 10 %

DTI (debt-to-income)

poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr k výši jeho čistého ročního příjmu

8,5 násobek

výše hypotéky nesmí překročit 8,5 násobek ročního čistého příjmu

9,5 násobek

DSTI (debt-service-to-income)

maximální výše měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele

45 %

měsíční splátka všech úvěrů klienta nesmí přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele

50 %

Výpočet hypotéky podle LTV

Zásadní roli při schvalování hypotéky hraje hodnota zástavy. Podívejme se na příklady.

  • Žadatel ve věku 40 let se chce s rodinou stěhovat do většího. Vyhlédl si nemovitost za 5.000.000 korun, kterou dá zároveň bance k zástavě. Banka smí dát hypotéku jen na 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. 4.000.000 vynásobte hodnotou 0,8. Maximální výše hypotéky je 3.200.000 korun. Zbytek musí žadatel doplatit při nákupu z vlastních zdrojů.

  • V 35 letech získáte hypotéku na 90 % hodnoty zastavené nemovitosti. Ponecháme nemovitost v hodnotě 4.000.000 korun. 4.000.000 vynásobte hodnotou 0,9. Maximální výše hypotéky je 3.600.000 korun.

Je důležité zmínit, že žadatel může nakonec získat hypotéku bez úspor. Řešení spočívá v několika zástavách. Tím se zvýší hodnota zastavených nemovitostí a tím pádem také výše možné hypotéky. Tématu jsme se věnovali v našem nedávném článku.

Maximální výše hypotéky podle DTI

Ukazatel DTI se použije k určení maximální výše hypotéky, resp. všech dluhů. Pokračujme v předchozím příkladu.

  • Pokud vám je 40 let a váš čistý měsíční příjem je 35.000 korun, potom je maximální hodnota všech úvěrů rovna 35.000 * 8,5 * 12. Dostáváte se na maximální částku 3.570.000 Kč, kterou si můžete z různých zdrojů půjčit.

  • Je-li vám uvedených 35 let a máte také příjem 35.000 korun čistého měsíčně, dosáhnete na úvěry v celkové hodnotě 3.990.000 korun.

V obou případech vidíte, že na hypotéku žadatelé dosáhnou. Částka úvěru, kterou banky smí poskytnout na základě výše měsíčního příjmu, je vyšší než výše hypotéky, kterou žadatel potřebuje.


Hypotéka

Nejlepší hypotéka pro vás na míru

Tip! Pokud plánujete koupit nebo postavit vlastní dům či byt, budete pravděpodobně potřebovat hypotéku. Její parametry se liší podle banky, typu hypotéky a vaší bonity. Porovnejte si úrokové sazby, poplatky a podmínky hypoték od různých bank a najděte tu nejvýhodnější pro vás a vaše bydlení:

Výpočet hypotéky podle příjmu - parametr DSTI

Další otázka je, jestli se vám měsíční splátky úvěrů vejdou do měsíčního příjmu.

  • Pokud vám je uvedených 40 let a máte měsíční příjem 35.000 korun, je výpočet následující 35.000 * 0,45. Maximálně vám banky povolí úvěry, u kterých budete splácet 15.750 měsíčně.

  • Je-li vám 35 let, pak je podle kritérií maximální hodnota splátek úvěrů rovna polovině vašeho měsíčního příjmu. Výpočet splátky hypotéky je následující: příjem 35.000 korun vynásobte 0,5. Tedy na úvěry smí jít z vašeho příjmu maximálně 17.500 korun.

Záleží pak na aktuální situaci na trhu hypotečních úvěrů a na tom, jakou hypotéku se vám podaří sjednat. Podívejte se v našem srovnávači na výpočet hypotéky. Kalkulačka vám přehledně zobrazí vhodné nabídky. Rozhodující jsou nejen úrokové sazby, ale i např. poplatky za vedení hypotečního účtu, poplatky za vyřízení hypotéky.

Výpočet příjmu pro zaměstnance a OSVČ

Pro zaměstnance je snadné stanovit čistý měsíční příjem. Vezmou měsíční částky, které dostávají každý měsíc na účet.

OSVČ má situaci složitější, ale rozhodně ne neřešitelnou. Napoví vám daňové přiznání:

  • Zásadní je položka daňový základ. Tedy rozdíl příjmů a výdajů. Když vydělíte částku 12, získáte měsíční příjem. Některé banky položku ještě upravují o dodatečné platby zdravotního a sociálního pojištění a daně.

  • O daňové přiznání se opírají i OSVČ uplatňující výdaje paušálem (40, 60, 80 %). Banky konečný výpočet přizpůsobují činnosti podnikání. Pokud reálně usoudí, že reálné výdaje jsou výrazně nižší než uplatňovaný paušál, uznají i vyšší příjem, než kolik vychází ze základu daně.

Paušální daň situaci trochu komplikuje. Při paušální dani platí OSVČ předem stanovou částku za daň, zdravotní i sociální pojištění. Nedochází k prokazování příjmů ani výdajů. Banky mají u takových žádostí poměrně rezervovaný přístup. Řešením je prokázání skutečných příjmů a výdajů z minulých několika let, dodání výpisu z účtu, doložením daňové evidence.

Stále platí, že banky k hodnocení příjmu přistupují rozdílně. Samy si řeknou, co potřebují a co musíte předložit pro uvedenou hypotéku. Výpočet hypotéky si proveďte v klidu doma. Budete pak předem tušit, na čem jste.

Sdílet článek

Související články

  • test
    24. května 2023|Porovnej24
    Kdo má nárok na uplatnění úroků z hypotéky?

    Úvěry, hypotéka. Položky, které na výpisech z účtu nemá rád téměř nikdo. V jednom směru nám život usnadňují, na druhou stranu představují obvykle dlouhodobý závazek. Přitom v obou případech jde dopady těchto výdajových položek zmírnit. Jde o uplatnění úroků z hypotéky a úvěru v daňovém přiznání.

  • test
    22. května 2023|Porovnej24
    Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky? Co celý proces urychlí?

    O sjednání hypotéky podle posledních průzkumů aktuálně uvažuje 13 % Čechů. Chcete si vyřídit hypotéku i vy a být tak zase o krok blíž vysněnému bydlení? Pak vás možná zajímá odpověď na otázku, jak dlouho trvá vyřízení hypotéky.

  • test
    31. ledna 2023|Porovnej24
    Hypotéka pro OSVČ s paušálem – vše, co potřebujete vědět!

    Jakmile vstoupila v platnost paušální daň, byla pro mnohé podnikatele velkým lákadlem. Přinesla totiž výrazné zjednodušení administrace. Zádrhel ale nastal při jednáních o úvěrech a půjčkách. Je tedy hypotéka pro OSVČ s paušálem reálná? A na co se máte připravit?

  • test
    19. ledna 2023|Porovnej24
    Hypotéka pro mladé: Je výhodnější půjčit si od státu nebo banky?

    Věděli jste, že má v České republice hypotéku zhruba jeden milion Čechů? Podle nejnovějších průzkumů zájem o hypotéky ani přes vysoké úrokové sazby a rekordní ceny nemovitostí neklesá. O sjednání hypotéky uvažuje 13 % lidí, často se jedná o lidi pod 36, případně pod 40 let, kterých se týká hypotéka pro mladé.

  • test
    27. prosince 2022|Porovnej24
    Jaké topení do starého domu?

    Zajímá vás, jak vyřešit topení ve starší stavbě? Podívejte se na naše tipy a zjistěte, jaké topení do starého domu bude nejideálnějším.

  • test
    20. prosince 2022|Porovnej24
    Levné bydlení: Jak ho v dnešní době sehnat?

    Kroutíte hlavou nad astronomickými cenami domů a bytů a nedokážete pochopit, jak někdo může prodávat či pronajímat obyčejný byt za cenu luxusního paláce? Najít levné bydlení není v dnešní době snadné, ale rozhodně ne nemožné. Poradíme, jak sehnat levnou nemovitost, nebo cenově přijatelný nájem.

  • test
    11. listopadu 2022|Porovnej24
    Hypotéka na 40 let: Jaké výhody přináší? Které banky ji nabízí?

    Existují dva typy lidí. Ti, kteří chtějí mít hypotéku co nejdřív z krku a zvolí krátkou dobu splácení a vysoké měsíční splátky. Hypotéku tudíž splatí dříve, ale za cenu pořádně sešněrovaného rozpočtu, ve kterém mnohdy není ani na nákup nového automobilu nebo dovolenou v cizině. A pak jsou tu ti, kteří se nechtějí po finanční stránce stresovat a raději splácejí déle, zato v nižších měsíčních splátkách. Pro takové může být zajímavá hypotéka na 40 let.

  • test
    15. září 2022|Porovnej24
    Rozvod a hypotéka: Jak vyřešit vyvázání z hypotéky po rozchodu?

    Málokdo vstupuje do manželství či vztahu s obavou, že partnerství jednou skončí. Když vztah ztroskotá, pár to zasáhne nejen po emocionální, ale i finanční stránce. Zvláště pokud mají společný úvěr na bydlení. Jak se dá po peněžní stránce zvládnout rozvod a hypotéka?

  • test
    09. září 2022|Porovnej24
    Úvěr na fotovoltaiku: Která banka poskytne ten nejlepší?

    Domácí fotovoltanická elektrárna může pomoci řešit svízelnou situaci s rostoucími cenami energií. Otázkou je, jak ji bezpečně financovat. Jaký zvolit úvěr na fotovoltaiku? Bude lepší hypotéka nebo klasický spotřební úvěr? A je rozdíl mezi bankami? Pojďme hledat odpovědi.