Jak pronajmout byt a nespálit se?

Investice do realit je obvykle velmi výnosná - hodnota nemovitostí v průběhu času roste, a při pronajímání má navíc majitel bytu pasivní příjem v podobě nájmu. Pronájem bytu může být v některých případech výhodnou volbou, nebo naopak obrovským průšvihem. Zjistěte, jak pronajmout byt tak, abyste se vyhnuli nejčastějším rizikům, spojených s pronájmem.

Zdědili jste byt po babičce, nebo se vám naskytla výhodná koupě bydlení, které jednou budete moct přenechat vašim dětem? Pokud v tomto bytě nebydlíte, zřejmě jej nenecháte ležet ladem a budete jej pronajímat. Jak pronajmout byt výhodně a na jaká rizika si dát pozor?

1.) Jak pronajmout byt slušným nájemníkům?

Jedním z největších rizik jsou problematičtí nájemníci, kteří neplatí, nebo zcela poničí vybavení bytu.

Když si plácnete s někým, kdo vám později nebude platit, čekají vás obrovské problémy. Dostat takové lidi z bytu není totiž vůbec jednoduché a může trvat měsíce, než se odstěhují. Celou dobu přicházíte o zisk a často ještě musíte platit energie, pokud nechcete, aby vám byt od nich odstřihli. V případě hypotéky vám pak chybí peníze na splátky.

Jak tomu předejít? Vyhněte se neplatičům všemi dostupnými cestami a rozhodně nedejte jen na první dojem. Jak si nájemníka co nejlépe proklepnout?

• Nechte si ověřit platební morálku zájemce v registrech dlužníků. Přehled nejdůležitějších registrů najdete v našem článku ZDE.

• Vyžádejte si reference od předchozích pronajímatelů. Tedy požádejte o komentář vlastníka bytu, ve kterém potenciální nájemníci předtím bydleli.

• Ptejte se na jejich práci a sociální situaci.

• Podívejte se i na jejich profil na Facebooku či LinkedInu.

• Ve specializovaných skupinách na Facebooku, kde se nabízí bydlení (například Bydlení Praha, Bydlení v Brně, atd,..) zadejte do vyhledávání jeho jméno. V těchto skupinách totiž často existuje něco jako „ulička hanby,“ kdy zástupci obou stran (majitelé bytů či nájemníci) varují před problémovým nájemníkem nebo pronajímatelem.

2.) Preferujte dlouhodobý pronájem před krátkodobým

Když pronajímáte byt, preferujte dlouhodobý pronájem oproti tomu krátkodobému. Rovněž se snažte udržet si slušné a bezproblémové nájemníky - není totiž tak snadné je sehnat.

Spousta majitelů bytů má příšerné zkušenosti s nájemníky, kteří jim z bytu udělali kůlničku na dříví, neplatili nájem a způsobili statisícové škody, které kvůli obrovské zadluženosti nájemníka není možné vymoct ani soudní cestou. Dobré nájemníky není tak jednoduché najít, proto si je hýčkejte. Zároveň je i každá změna obyvatel velká časová a finanční investice. Musíte byt vyklidit, opravit, vymalovat a znovu inzerovat a vybírat.

Smlouvu uzavírejte vždy na dobu určitou a postupně ji prodlužujte, pokud bude vše v pořádku.

Rovněž bývá zvykem dlouhodobým a slušným nájemcům poskytnout slevu na nájemném, abyste je motivovali k setrvání. Řada pronajímatelů nabízí po roce bezproblémového pronájmu slevu ve výši zhruba 3 - 5 %.

3.) Stanovení výše nájemného

Jak pronajmout byt a stanovit výši nájemného? To bývá kámen úrazu. Hlavně pečlivě počítejte a nestanovujte nájem pouze odhadem. Prozkoumejte ceny v okolí a poctivě počítejte. Vyšší cena dokáže zájemce odradit a vy můžete čekat i několik měsíců, než se najde někdo, kdo ochotně zaplatí vaši částku. Nejenže budete na nule a nepoplyne vám z bytu žádný zisk, ale poplatky za služby zaplatíte sami.

Vysoká cena vám nezaručí seriózní nájemníky! Stejně tak ale nesmíte tuto platby příliš podhodnotit. Nelákejte zájemce na nízký nájem, který později zvýšíte. I to totiž má svá pravidla a zákonná omezení. Nájemné může růst jen do tržní výše obvyklé v dané oblasti, a to o dvacet procent za tři roky.

Jaké faktory ovlivňují cenu bytu:

• konkurence

• lokalita

• velikost a dispozice bytu

• poschodí, výtah

• zahrada, balkon, sklep

• místo na parkování

• vybavení bytu

Průměrná výše měsíčního pronájmu 2021

Koronavirus a úbytek turismu i nadále ovlivňují výši průměrného měsíčního pronájmu. V hlavním městě meziročně klesl o téměř 22 %. Ceny se pravděpodobně budou i nadále snižovat.

Zdroj: Realitymix.cz

4.) Nájemní smlouvu přenechte odborníkům

Důležitou součástí při rozhodování, jak pronajmout byt, je sepsání nájemní smlouvy. Nájemní smlouva je velice důležitý dokument, který chrání vás i nájemníka. Proto její tvorbu nepodceňte. Na internetu najdete spoustu různých vzorů, ale ne vždy jsou aktuální a jedna chyba by vám mohla výrazně uškodit. Nechte si nájemní smlouvu vypracovat zkušeným právníkem.

Co musí obsahovat nájemní smlouva?

Nájemní smlouva na byt musí být sepsána písemně a obsahuje:

• Veškeré údaje o vás a vašem nájemníkovi, výše nájemného včetně způsobu a termínu splatnosti.

• Dobu, na kterou je byt pronajímán.

• Informace o vratné kauci a stanovení toho, co si nájemce může a nesmí v bytě dovolit.

• Můžete uvést informace o opravách v bytě a kdo je bude řešit.

• Zda má nájemce hradit pojištění domácnosti.

• Zda může nájemce sdílet byt s dalšími osobami.

• Přidejte podpisy, datum a místo, kde byla smlouva podepsaná.

5.) Předávací protokol jako ochrana

V předávacím protokolu zaznamenáte aktuální stav předávané nemovitosti, aby v budoucnu nedošlo k nějakým sporům. Do protokolu se uvádí soupis poskytnutého nábytku, elektroniky, přehled závad i stav měřidel. Je to velmi důležitý dokument, který může v případě sporů posloužit jako hlavní důkaz o vlastnictví a původním stavu zmíněných věcí.