Nájemní bydlení i nájemní smlouvu řeší nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. od § 2201. Pokud jste se dostali do situace, kdy máte nemovitost, kterou nevyužíváte a rádi byste ji poskytli někomu dalšímu, přečtěte si právě občanský zákoník. Správně sestavená nájemní smlouva chrání vás i vaši nemovitost. Zároveň nesmí porušovat zákon a znepříjemňovat bydlení.
Nájemní smlouva: práva a povinnosti
Nájemní smlouva je tedy závazný dokument, který dává právo fyzické nebo právnické osobě dočasně užívat nemovitost, která je ve vlastnictví někoho jiného. Stanovuje podmínky, práva a povinnosti užívání dané nemovitosti.
Smlouva musí být vystavena v písemné podobě. Nájemce i majitel nemovitosti získají oba po jednom vyhotovení smlouvy. Pokud se nájem sjednává přes realitní kancelář, vyhotovení smlouvy budou tři. Všechna jsou ale originál.
Podmínky si stanovuje pronajímatel a nájemce s nimi podpisem souhlasí. Smlouvu vytváří tak, aby chránila jeho nemovitost a jeho práva. Na druhou stranu ale tato smlouva musí být v souladu s platnou legislativou.
Před sjednáním smlouvy si ještě vyjasněte dva pojmy: nájem a podnájem. Nájem se řeší přímo s vlastníkem bytu. Podnájem bytu (tedy podnájemní smlouva) se uzavírá s nájemcem bytu, a nikoliv s vlastníkem.
Co byste měli v nájemní smlouvě najít?
I jednoduchý vzor nájemní smlouvy stažený z internetu musí obsahovat následující položky:
- identifikace obou smluvních stran,
- předmět nájmu,
- výše nájmu, způsob úhrady, frekvence i datum splatnosti,
- doba, na kterou je pronájem sjednán,
- práva a povinnosti obou stran,
- zánik smlouvy,
- závěrečná ujednání,
- datum a místo, podpisy obou stran.
Vytvoření kvalitní nájemní smlouvy přenechejte právníkovi.
Podíváme se blíže na 3 body, které byste si ve smlouvě měli ohlídat:
- Občanský zákoník jasně stanovuje, že nájemní smlouva musí obsahovat pevně sjednanou částku za měsíc, kterou bude hradit nájemník. Obvykle se platí na měsíc dopředu, ale zákon tento přístup nenařizuje.
- Dále si ve smlouvě pohlídejte informace o dalších poplatcích jako jsou energie, vodné a stočné, plyn, internetové připojení. Do smlouvy by se měla zakomponovat dohoda o ročním vyúčtování těchto nákladů. Součástí smlouvy může klidně být, že si tyto položky přepíšete přímo na sebe.
- Nájemní smlouva může obsahovat také dohodu o výši kauce. Majitel se kaucí jistí pro případ, že nájemník nezaplatí nájem nebo poškodí vybavení bytu. Maximální kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Co do nájemní smlouvy nepatří?
Ani do nájemní smlouvy si majitel nemůže dát všechno. Do nájemní smlouvy např. nepatří těchto 5 bodů:
- zákaz návštěv,
- zákaz kouření v prostorách bytu,
- zákaz domácích mazlíčků,
- zákaz převedení trvalého bydliště,
- povolený vstup majitele do objektu.
Nájemci nejde zakázat domácí mazlíčky. Pokud si v průběhu nájmu pořídí zvířátko, pronajímatel s tím nic nezmůže. Problém by nastal ve chvíli, kdy by zvíře ničilo jeho majetek.
Trochu ošemetné je kouření. I zde totiž může majitel argumentovat tím, že dochází k ničení majetku a kouření v nemovitosti tedy zakáže. Pokud je zakázané v celém bytovém domě, pak je logické, že ani v pronajatém bytě nesmí nikdo kouřit.
Pronajímatel nemůže zakázat převedení trvalého bydliště do nájemního bydlení. Dokonce k tomuto kroku nepotřebuje nájemce ani souhlas pronajímatele.
Někteří majitelé uvádí do smlouvy, že mohou kdykoliv do své nemovitosti vstoupit. Není to ale pravda. Existují pouze tři situace, které ho k tomu opravňují:
- urgentní zásah,
- pokud to vyžaduje stav objektu,
- ke konci nájemní smlouvy, kdy si majitel potřebuje nemovitost prohlédnout.
Tip! Pojištění domácnosti je nezbytné pro každého nájemníka. Porovnejte si nabídky různých pojišťoven na našem srovnávači a vyberte si tu nejlepší pro vás.
Nejvýhodnější pojištění domácnosti
Jaká omezení se vztahují na nájemce?
Takto to téměř vypadá, že nájemce je poměrně svobodný v tom, jak s bytem nakládá a co s ním dělá. Podíváme se tedy alespoň na 2 ustanovení, která se v nájemní smlouvě mohou oprávněně objevit:
- Majitel může vložit do nájemní smlouvy zákaz jakýchkoliv konstrukčních zásahů a stavebních úprav na pronajaté nemovitosti.
- Majitel může do smlouvy uvést, že za drobné opravy související s užíváním bytu nese odpovědnost nájemník. Rozsah činností, které do drobných oprav spadají, je poměrně široký. Ne vždy jde o opravy za pár korun. Na nájemníkovi tak může být čištění zanesených odpadů, umyvadel, van, dřezů, vypínačů, žaluzií, klimatizace, ale i malování, oprava omítky v bytě nebo čištění podlah. Je však stanovený limit, který hradí nájemník, na 100 Kč/m² podlahové plochy. Náklad na jednu opravu by rovněž neměl přesáhnout hranici 1.000 Kč.
Nájemní smlouva - vzor
Pokud jste v situaci, kdy vás čeká sjednávání nájmu, využijte připravené vzory nájemní smlouvy. Na webu Ministerstva vnitra České republiky ji najdete detailně zpracovanou.
Vyvarujte se stahování vzoru nájemní smlouvy v pdf. Budete přeci jen potřebovat ve smlouvě provádět změny.
Obě strany by měly před podpisem myslet na vlastní zadní vrátka v podobě pojištění. Právě nájemní bydlení je náchylné na různé nehody a následné tahanice. Pronajímatel by měl zvážit pojištění samotné nemovitosti a dále pak majetkové pojištění věcí, které v bytě přenechává v používání. Nájemce by si rozhodně měl pořídit pojištění odpovědnosti za škody. Nikdy nevíte, kdy dítku uteče balon a rozbije televizi, která je pana majitele. K tomu se ještě hodí pojištění majetku na věci, které do bytu sami pořídíte.