Hypoteční krize ve Spojených státech amerických odstartovala podle odborníků v roce 2006. Velké množství poskytnutých rizikových hypotečních úvěrů v USA a problémy s jejich splácením vedly k propadu těchto nemovitostí do rukou bank a nakonec i velkému poklesu cen nemovitostí. Za vrchol se považoval pád nejstarší investiční banky Lehman Brothers v roce 2008. Problémy se přes propojenost ekonomik přelily do celého světa. Ochranu hledaly země různě. U nás se mimo jiné zrušila hypotéka bez úspor.
100% hypotéky očima České národní banky
Hypotéka bez úspor dostala od České národní banky červenou v roce 2016. Pokud přijdete do banky s tím, že do nemovitosti nechcete dát ani korunu z vlastního, odejdete s nepořízenou.
Tímto krokem chrání ČNB klienty. Nechce jim povolit úvěry, které by potenciálně nedokázali v budoucnu splácet. Ztráta práce i pokles mzdy může nastat ze dne na den a splácení hypotéky se pak stává problematické.
Po zkušenostech z USA tímto krokem chrání ČNB i poskytovatele hypoték. Banky by mohly čelit velkým problémům, pokud by se jim nahromadili problematičtí klienti, kteří by nebyli schopni úvěry splácet. Příklad Lehman Brothers byl dostatečně varovný.
Nová pravidla pro schválení hypotéky
Od 1.4.2022 platí následující pravidla pro schválení nového hypotečního úvěru. Důležitý je ukazatel LTV (loan-to-value), tedy výše úvěru k hodnotě nemovitosti:
- Výše hypotečního úvěru smí dosáhnout maximálně 80 % hodnoty zastavené nemovitosti.
- Pro žadatele mladší 36 let je tento limit posunut na 90 %.
Dále se vyhodnocuje parametr DTI (debt-to-income), tedy poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr k výši jeho čistého ročního příjmu:
- DTI nesmí přesáhnout 8,5 násobek.
- Žadatelé mladší 36 let mají tento limit posunutý na 9,5 násobek.
Třetí důležitý ukazatel je DSTI (debt-service-to-income). Jde o maximální výši měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele:
- DSTI nesmí převýšit 45 %.
- Pro žadatele mladší 36 let nesmí být vyšší než 50 %.
Hypotéka bez úspor – řešení
Existují zcela legální cesty, jak získat hypotéku bez úspor. A nejde o nic složitého. Řešení jsou v zásadě tři:
- ručit více nemovitostmi,
- dofinancovat chybějící částku dalším úvěrem,
- požádat o prostředky nebo o půjčku rodinu, přátele.
Každá z možností má svá pro i proti.
Tip! Pokud sníte o vlastním bydlení, ale nemáte dostatek úspor na vstupní poplatek, nezoufejte. Existují možnosti, jak získat hypotéku bez úspor nebo s minimálními úsporami. Srovnáním hypoték si můžete najít tu nejlepší nabídku pro vás a vaši situaci. Porovnejte si úrokové sazby, poplatky a podmínky hypoték od různých bank a najděte tu nejvýhodnější pro vás:
Porovnejte si podmínky a ceny hypoték
Zástava několika nemovitostí
Nejčastější způsob, jak se dostat k hypotéce bez úspor, spočívá v zastavení více nemovitostí. Kromě kupované nemovitosti dáte hypoteční společnosti jako zástavu ještě nějakou další. Tím se zvýší celková hodnota zástavy a vy od banky můžete dostat celou požadovanou částku.
Princip si ukážeme na následujícím příkladu:
- Kupovaná nemovitost má hodnotu 8.000.000 korun.
- Banka vám může půjčit maximálně 6.400.000 korun při 80% LTV.
- S rodiči na vesnici se domluvíte, že smíte ručit i jejich nemovitostí, která má odhadní hodnotu 4.000.000 korun.
- Celková výše možné zástavy je nyní 12.000.000 korun.
- Při 80% LTV dosáhnete na hypotéku 9.600.000 korun.
- Tím jste dokonce na LTV okolo 66 %.
Ručení další nemovitostí nese svá rizika
Ručení druhou nemovitostí tak zajistí hypotéku bez úspor, máte s ní šanci na výhodnější úrok od banky.
Při ručení nemovitostí rodičů nebo přátel či příbuzných pro ně ale vzniká riziko. Pokud totiž přestanete hypotéku splácet, mohou v extrému o své vlastní bydlení přijít.
Ve chvíli, kdy dojde ke splacení části hypotéky, mohou nemovitost z hypotéky vyvázat. Tato skutečnost nastává ve chvíli, kdy LTV bude alespoň na 90 %.
Financování prostřednictvím dalších úvěrů
Hypotéka bez úspor je dosažitelná také prostřednictvím dalších úvěrů. Dříve šlo o velmi oblíbenou alternativu. Využívaly se úvěry ze stavebního spoření či nebankovní úvěry. Právě parametry DTI a DSTI tuto variantu zkomplikovaly. Stále je dostupná, ale pro mnohé už hůře dosažitelná. Tyto parametry totiž omezily celkovou výši všech půjček podle příjmů klienta.
Součet všech měsíčních splátek klienta nesmí přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu.
Řešení se nabízí pro ty, kteří chtějí koupit nemovitost s partnerem či partnerkou, ale nejsou manželé. Jeden z páru může zažádat o úvěr ze stavebního spoření, druhý pak o hypotéku, na kterou tím bude mít od protějšku prostředky pro pokrytí podmínky LTV.
Půjčka od příbuzných, kamarádů
Půjčka od známých či rodiny bývá obvykle bez úroků a vaše plus spočívá v tom, že se neobjeví v registrech dlužníků. Někdy rodiny neřeší ani smlouvu, ale i v tomto případě je vhodné smluvní podchycení úvěru. Rodina obvykle promine zpoždění při splácení, ale může se stát, že budou peníze potřebovat nutně zpátky. Pokud jejich požadavek nedokážete splnit, může to pokazit vztahy v rodině.
Někteří přistupují při řešení bytové otázky k nebankovním úvěrům. V tom ale spočívá vyšší riziko. Obvykle je taková půjčka spojena s vyšším úrokem. Na druhou stranu se neobjevuje v registrech dlužníků, takže se o ní banky nedozví a nenaruší vaši bonitu. Zato pak nemáte skutečný přehled o vaší schopnosti splácet všechny úvěry najednou. Buďte raději obezřetní a před sjednáním hypotéky vždy několikrát počítejte.
Ze světa bydlení... by vás ještě mohly zajímat naše další články:
* Levné bydlení: Jak ho v dnešní době sehnat?
* Hypotéka na 40 let: Jaké výhody přináší? Které banky ji nabízí?
* Pojištění stavby domu: Co všechno obsahuje?