Menu

Vše, co jste chtěli vědět o hypotékách, ale báli se zeptat

26.10.2020

Hypotéka je pro mnohé jakýmsi mystériem. Vždyť se jedná o největší úvěr, který si většina lidí kdy za život pořídí. Zaměřili jsme se na otázky, které lidi v souvislosti s hypotečním úvěrem nejvíce zajímají.

Vše, co jste chtěli vědět o hypotékách, ale báli se zeptat
11 minut čtení
Hypotéky

Internetové diskuze s hypoteční tematikou se občas vedou ve stylu: „Tak co, už jste žádali? Dali vám ji? A co mám proboha udělat já, abych ji dostal - podle jakého tajemného vzorce rozlišují ty, kteří nedostanou a ty, kteří uspějí?“ Rozhodli jsme se odpovědět na nejčastější dotazy o hypotékách.

hypotéka

Podle čeho banky přidělují hypotéky?

Banky jsou obyčejným podnikatelským subjektem, který při poskytnutí úvěru nechce přijít o peníze. Proto nastavily přísná kritéria, aby „vyfiltrovaly“ případné neplatiče. Při tomto posuzování se soustředí hlavně na tyto aspekty:

  • Stabilita příjmu. Banky raději přidělí hypotéku tomu, kdo má stabilní zaměstnání, není ve zkušební době a má smlouvu na dobu neurčitou. Většina bank je více otevřená lidem se zaměstnaneckým poměrem než podnikajícím osobám. Ovšem v případě, že podnikatel v daňovém přiznání uvede své skutečné příjmy, nemusí podnikání při žádosti o hypotéku představovat problém.
  • Úvěrová minulost. Při žádosti o úvěr banka nahlédne do rejstříku dlužníků, aby zjsitila více informací o platebních návycích žadatele. Přitěžující okolností může být pozdní splácení úvěrů či jiné znaky nespolehlivé platební morálky.
  • Těsnost rodinného rozpočtu. Banky rovněž věnují pozornost tomu, jak vysoké životní náklady má daný člověk. Pokud například žadatel vydělává 18 tisíc čistého, vezme si hypotéku se splátkou 11 000 Kč a k tomu má ještě spotřebitelský úvěr se splátkou 3000 Kč měsíčně, je zřejmé, že jeho rozpočet je značně napjatý a moc peněz mu měsíčně nezbývá. V takovém případě bude mít banka zřejmě obavy, že v případě ztráty příjmu či jiného finančního karambolu nebude schopen hypoteční splátky utáhnout. Řešením v takové situaci může být levnější nemovitost či dlouhodobější úvěr s nižšími měsíčními splátkami.
  • Počet osob. Banky vždy vidí raději, když člověk žádá společně s partnerem, než když bude na hypotéku sám. Dva lidé totiž znamenají větší platební solventnost. Když by totiž jeden z nich přišel o příjem, existuje větší šance, že pár hypoteční splátky utáhne z druhého příjmu.

rozchod a hypotéka

Co se s hypotékou stane, když se partneři rozejdou?

V začátcích bydlení většinou lidé neuvažují nad tím, že by se jednoho dne rozešli. Pokud však vztah přestane klapat, nastává složitá situace - co s hypotékou a společnou nemovitostí? Řešení je několik:

  • Jeden z partnerů zůstane v nemovitosti žít a pokračuje v placení hypotéky (pokud si to se svým příjmem může dovolit). Odcházejícího partnera vyplatí dohodnutou částkou, ve které bude započítána výše jeho či její splátek, které zaplatil/a za dobu společného bydlení.
  • Nemovitost se může prodat, hypotéka se převede na nového majitele.
  • Je rovněž možnost dům prodat, zbytek hypotéky předčasně doplatit a získané peníze rozdělit mezi partnery.

Tip! Pokud chcete vědět více o tom, co dělat s hypotékou v případě rozvodu nebo rozchodu, přečtěte si našeho průvodce Rozvod a hypotéka.

hypotéka

Co dělat, aby vám jiný kupec nevyfoukl nemovitost než dostanete hypotéku?

Představte si, že jste objevili byt snů. Moderní, útulný, v těsné blízkosti přírody, ale zároveň to z něj není daleko do centra města. Možná už se vidíte, jak budete každé ráno popíjet čaj s výhledem do korun stromů. Ze snění vás vytrhne otázka majitele: „Jak budete bydlení financovat?“ Pokud je zájemců o byt více, majitel zřejmě upřednostní toho, kdo může složit hotovost, než někoho, kdo bude muset běžet do banky a podstupovat proces vyřizování hypotéky, který se může protáhnout na několik týdnů či měsíců.

Pohotovostní úvěr a hypotéka naruby

Jak z toho ven? Pro takové případy slouží tzv. pohotovostní úvěr. Je to vlastně taková hypotéka naruby,“ kdy je vám úvěr přislíben ještě předtím, než najdete nemovitost. Funguje to tak, že si vás banka prověří a schválí úvěr, přičež máte 365 dní na to, abyste našli nemovitost (pokud to té doby vhodný dům či byt nenajdete, lze protáhnout na dalších 365 dní).

Ovšem ne vždy je úroková sazba tohoto typu úvěru nejvýhodnější. Vyplatí se tedy zpočátku postupovat klasickým způsobem, tzn. nejdříve si najít nemovitost a pak požádat o hypotéku. V případě, že zjistíte vysoký zájem o bydlení ve vaší oblasti a ostatní zájemci vám budou byty zabírat před nosem, vyplatí se začít uvažovat o pohotovostním úvěru.

Rezervační poplatek za nemovistost

V ideálním případě máte výši hypotéky v bance už předschválenou. Nový byt či dům tak vybíráte na základě určité částky. V momentě, kdy se vám podaří najít bydlení snů pak můžete podepsat rezervační smlouvu a složit rezervační poplatek, který je zpravidla několik málo procent z celkové částky.

Rezervační poplatek vám zajistí, že na vás nemovitost počká, zatímco banka procesuje hypotéku. 

Pozor! Rezervační smlouvu si nechte překontrolovat právníkem. Mohou v ní být termíny, které nelze, především v době pandemie, dodržet a další nevýhodné podmínky.

prodej domu s hypotékou

Lze prodat nemovitost s hypotékou?

Spousta rodin prošla následující situací. Po svatbě si koupili byt, který jim však po narození potomků začal být malý. Řešili odpověď na otázku, zda je možné prodat nemovitost zatíženou hypotékou. Daná situace se dá zrealizovat několika způsoby:

  • Nový majitel převezme hypotéku prodávajícího.
  • Původní majitel nemovitost prodá a za získané peníze hypotéku předčasně splatí. Je však vhodné počkat do konce fixace úrokové sazby.
  • V případě, že nelze čekat do konce fixačního období, avšak prodávající se chce vyhnout sankcím za předčasné splacení úvěru, existuje zde jiné řešení. Až do konce fixačního období banka vyžaduje splácení předepsaných splátek na svůj vázaný účet. Je jen na domluvě prodávajícího a kupujícího, kdo splátky bude hradit. Poté lze úvěr předčasně splatit bez výraznějších sankcí.

prodej nemovitosti

Vyplatí se v současné době se sjednáním hypotéky počkat?

Výše úroků u hypotečních úvěrů klesly během pandemie na tříleté minimum a mají našlápnuto na zlomení historického rekordu. V případě, že si tedy plánujete koupit dům či byt, vhodnější dobu než teď pravděpodobně nenajdete.

Meziroční srovnání průměrných úrokových sazeb hypoték podle Hypoindexu:

Měsíc Úroková sazba 2020 Úroková sazba 2019
červenec 2,15 % 2,68 %
srpen 2,11 % 2,61 %
září 2,07 % 2,47 %

Co dalšího pandemie COVID-19 přinesla? Díky minimálnímu objemu incomingového turismu musel jít nejeden majitel bytu, který ho původně krátkodobě pronajímal například přes AirBnB, s bytem na trh. Aktuálně je proto k dispozici větší výběr nemovitostí a to především ve velkých městech.

Tip! Chcete si vzít hypotéku? Nejdříve porovnejte nabídky trhu a zjistěte, která banka vám dá tu nejvýhodnější. V naší hypoteční kalkulačce to zvládnete zdarma do pár minut:

Najděte nejvýhodnější hypotéku

Mohlo by vás zajímat

thumb
Hypotéka od státu 2021: Komu půjčí a jaké jsou podmínky?
6.1.2021

Stát se rozhodl zareagovat na napjatou situaci v oblasti hypotečních úvěrů vyvolanou doporučením ze strany České národní banky již před třemi lety. Začal poskytovat státní úvěr na bydlení, který má za cíl dopomoct rodinám k vlastnímu bydlení. Jaké…

thumb
Co je americká hypotéka a komu se vyplatí?
18.12.2020

V životě občas nastane situace, kdy potřebujete půjčit trochu víc peněz. Na rekonstrukci bytu, nové auto, nebo na něco úplně jiného, o čem se vám nechce před bankéřem mluvit. To je v naprostém pořádku, nemusíte to říkat nikomu. V tom spočívá jedno z…

thumb
Hypotéka 2021: Novinky a nejoblíbenější banky
15.12.2020

S napětím se čekalo, co jarní koronavirová krize přinese na trh s realitami a hypotékami. Někdo předpovídal pokles cen realit, jiní čekali vývoj beze změn. I přes viditelné ekonomické dopady pandemie je zájem o nákup nemovitostí nadprůměrný.

thumb
Vývoj cen nemovitostí: Praskla už realitní bublina?
11.11.2020

Vývoj cen nemovitostí zajímá prodejce i zájemce o koupi. Připravili jsme pro vás důležité informace týkající se realitní bubliny a vývoji cen v roce 2020.